第三，区块链让房地产做到透明交易和智能管理

购房流程牵涉到诸多利益相关方，以二手房交易为例，无论国内外，普遍需要土地登记处，买方和卖方，各自的律师和抵押贷款提供者，抵押贷款调查员和房地产经纪人等角色。任何两方的不信任或者拖延，都会让整个流程更为耗时和复杂。

但如果能引入智能合约，在合约内规定每一步骤需要哪几方做什么，以及在何时完成，就能让整个过程减少不必要的拖延，且更为透明。能自动执行的“智能合约”，可以确保所有的货币转移、托管，或产权转让必备的条件都已经得到满足。此外，区块链会提升利益相关方的相互信任程度，因为有了分布式账本记录信息，各方就不必再依赖单一的事实来源（通常是中介或律师），这大大降低了交流沟通的成本。

而确定产权的房屋若决定出租，那么租赁期间的管理和租金流动，都需要定期跟踪记录和复核，如果是自如这样的企业管理，那么还需要审计机构和银行等参与。

如果引入区块链，传统的租赁合同可以转变成智能租赁合同。在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条款和交易更透明。智能合约可以使用租金或债券用于向房产所有者，房产管理方，以及其他利益相关主体完成自动付款，并且可以近乎实时的完成对账。

我们以英国伦敦的区块链项目 Midasium 作为举例。该项目提出：为住宅和商业地产创建一个全球性生态系统，来实时追踪所有交易和注册功能。该生态系统将创建世界上第一个“房地产虚拟信贷局”，为房地产和相关金融服务，提供与时俱进的智能合约制定标准。“信贷局”的基础，将建立在全球性的分布式房地产账本上，称为 Midasium 区块链。

这个区块链的目的，是使用称为 Midasium Contracts 的智能合约系统，执行并永久保留所有房地产交易和注册的历史。包括抵押协议、销售合同和租赁协议在内的房地产常见合同，都可以使用 Midasium Contracts。

那么，用户为什么愿意使用这种“新式合同”呢？Midasium 称，有区块链加持的智能合约，与传统合约相比具备以下优点：能自动执行，有近乎瞬间完成的结算时间；分布式账本记录信息可信度极高，能减少法律，会计和交易成本；大大减少欺诈，腐败和信用风险。

针对“减少风险”这条，Midasiun 区块链能在获得许可后，可以跟踪和审计财产的完整财务历史记录，且链上的记录不可篡改。因此，房产的各项指标，比如还贷款的违约率和空置率等都容易计算得出，从而更好更综合地计算整体交易风险。

第四，提高产权和资本管理效率

这一点主要是体现在商业房地产开发和管理中。由于商业房地产行业由各种资产类别和公司类型构成，产权和资本的确定、转移和管理往往是非常复杂的流程。而区块链可以：通过将信息包含在加密的分布式账本中存储信息；允许人们通过智能合约完成财产转移；智能合约能在没有第三方公证人员参与的情况下进行可靠交易，因此能提高产权和资本管理效率，减少和去除冗余流程和人力消耗。

但是，区块链和智能合约的有效性需要法律和政策的允许，否则就没有法律效率。好消息是：目前有一些地方政府和市政当局已经在测试区块链的实际应用效果了。

美国 Vermont 州于 2018 年开展了一个试点计划。房地产初创公司 Propy 与 South Burlington 市政府办公室合作，将记录房地产产权转移的文档转移到区块链上。比如房主将个人房产转移到公司名下，使用区块链技术，能完全在线且迅速地完成交易。

此外，美国伊利诺伊州的 Cook 县，进行了一项“区块链如何简化登记流程”的研究。一位参与者告诉媒体，“我们的主要收获就是，区块链可以改变政府研发和采用技术的整个方式。对于房地产领域，区块链有能力移除那些交易中不必要的、多余的人事。它能修复目前这个过时的管理系统。”

这些地方性试点项目效果都很好。在更宏观的层面上，区块链也成为跨过地产投资的一种有效途径。通过通证化系统设计，房地产会：成为流动性更高的投资，并为外国投资者提供了更低的准入门槛；区块链将信息存储在去中心化的数据库中，为所有投资者提供同样的数据库通道；最后，通证化系统还降低了和传统跨境投资相关的高额附加成本。

RSM会计师事务所评论道，关于房地产投资，区块链对中小型公司最为有用。它们一般需要花费更长时间筹措资金，但是通证化系统允许这些公司更快更高效地筹措资金，一旦效率大梯度提升，中小公司将在房地产市场拥有更强的话语权，改写市场格局。

上述四个领域，都为区块链技术应用到房地产行业提供了巨大的实践和想象空间。区块链技术的分布式记账、不可篡改和可加密性，以及智能合约的信任机制，都为房地产行业目前所存在的问题提供了有效的解决思路。但是，瞄准这些领域的区块链项目基本都还在部署、开发和探索阶段。如前文所说，房地产行业是一个技术升级和更新换代比较缓慢的行业，因此，区块链技术要想真正做到大规模铺开应用，还需要很长一段时间。

中国房地产行业如何应用区块链

根据《2018年中国区块链产业发展白皮书》所统计，截至2018年3月底，我国以区块链业务为主营业务的公司数量达456家。区块链应用呈现多元化，但是其中专注于房地产的比例较小。

目前曾受到媒体关注的“区块链 ＋ 房地产”项目，多由传统房地产公司或政府推动。其中最著名的案例是：雄安于 2018 年初上线区块链租房应用平台，成为国内首例把区块链技术运用到租房领域。在这一政府主导的区块链统一平台上，挂牌房源信息，房东房客的身份信息，房屋租赁合同信息将得到多方验证，不得篡改。

此外，2018 年 月，易居中国宣布成立“房链”，希望用“区块链思维”来促进技术创新，以满足房地产领域场景应用；雄安已建成区块链租房应用平台并上线。 2018 年 6 月，全国综合型房地产交易平台房掌柜，与IBM签订区块链项目合作协议，并成立了房云链资产数字化联盟。

看起来，目前大部分区块链应用于房地产的项目，仍处于概念验证和测试阶段；或者是抢先在区块链行业入场布局。

在中国，房地产是和政策紧密相关并严格受到政策监管的行业。区块链若想深耕这一行业，需要获得政策支持，并和政府紧密合作。值得期待的是，政府部门已经在着手建立区块链国家标准。2018 年 6 月，工信部李琰副处长公开表示：我国已开始着手建立区块链国家标准，计划从顶层设计推动区块链标准体系的建设。

区块链技术运用到房地产行业当中的挑战

作为一项新型技术，区块链运用到房地产行业当中，所面临的挑战肯定是巨大的。这主要来自三方面因素：房地产行业自身特质、如何寻找应用场景和合规问题。

房地产行业的自身特质，这里主要指的是应用新技术的需求较小，且速度缓慢。《福布斯》在分析房地产科技投资趋势时指出：第一，无论是做住宅还是商业房地产，老牌企业一直以来难以招聘到顶尖的技术人才，并且也没有在这方面做出过多努力。房地产行业的任何一个部门，都很少有技术驱动型的领导者。第二，房地产作为占 GDP 比重极大的行业，这个领域的技术应用一直以来缺少变化，无论是技术专家还是投资人，往往在房地产界缺乏经验或关系，房地产从业者通常不（需要）精通技术。

这个特质导，致房地产行业本身可能缺乏足够的动力来积极应用区块链技术。后者带来的流程简化和成本降低，相比房地产本身巨大的资产体量可能显得微不足道。

第二个因素”如何寻找应用场景”，也是承接第一个因素的。区块链技术看起来再美，如果不能和传统房地产从业者合作，没有用户和项目，那就无用武之地。

目前中国还鲜少有房地产行业的主要玩家涉足区块链，唯一的“例外”是万达集团旗下的万达网络科技集团，在进行一些区块链项目研究，但是和万达的房地产业务并没有直接关联。

而国外主打“区块链＋房地产”的项目，基本都是诞生于 2015 年 到 2017 年的创业公司，根基尚浅，还无法打入“主流”房地产行业。

第三个因素“合规问题”，我们在前文已经反复提及和强调。其实，上文提到应用区块链解决的问题，使用现有互联网技术也有可能做到，比如部分产权，可以使用众筹方式完成，而且中心化机构的撮合效率更高，但是现有法律不允许这种做法。无论区块链还是房地产，都是受到法律严格监管，并且和政策变化息息相关的行业。如果没有清晰的法律政策框架和合规标准，那么房地产行业乃至其它行业，都缺乏信心来真正大规模应用区块链技术。

以上三个因素紧密关联，房地产行业的保守特质，使得区块链项目缺乏应用场景，而法律政策的缺失会加深前两个因素。但是好的一方面就是：这三个因素都不是无解的难题，而是随时间推进可以逐步得到改善。当然，这需要区块链行业和房地产行业的共同推进。

和区块链在其它行业的应用情况相似，区块链在房地产行业的应用仍属于非常早期的尝试和摸索阶段。但是正如《2018中国区块链产业白皮书》中所阐述：

区块链领域成为创新创业的新热土，技术融合将拓展应用新空间； 区块链未来将在实体经济中广泛落地，成为数字中国建设的重要支撑； 区块链将带动金融“脱虚向实”服务实体经济。

这三个趋势同样适用于房地产行业。