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区块链技术,能帮你买到心仪的房子吗?

2018-09-10 12:06
来源: 巴比特

如今区块链行业最受关注的一个讨论,莫过于区块链的实际应用场景在哪里,离我们还有多远。

那么,在买房这件事上,你想过区块链会帮你吗?

今天我们要探讨的 ,就是一个区块链应用非常有潜力的行业———房地产。

鉴于区块链能重塑信用体系,能节约由信用问题带来巨大社会成本,房地产未来可能是区块链很大的一块应用场景。比如,房价太贵,咱们通过区块链,和天南海北的陌生人一块儿买个房怎么样?——有人直呼不可能,但是,二十年前的你有没有想过:今天出远门在外,会有素未谋面的陌生人,把自家客房明码标价欢迎你去住宿?Airbnb 已经做起来,而房地产和区块链相结合,有可能再次冲击我们的想象力。

我们先对房地产行业做一些简单说明。房地产在每个国家都是国民经济的重要组成部分。经济学家任泽平 2016 年发布的房地产分析报告表示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%。另据中国国家统计局数据,2017 年,房地产行业 GDP 为 5.39 万亿元,占总 GDP 比重为 6.5%。

再以美国为例,根据美国经济分析局的数据,2018年第一季度,房地产(包括租赁)GDP 为3.745 万亿美元,占总 GDP比重为 10.71%。

2016年第二季度到 2018 年第一季度房地产(包括租赁)GDP总额 图片来源:美国经济分析局 July 20, 2018

除了直接的经济占比,房产往往是家庭资产的最重头组成部分,其价格稳定性对每个家庭意义重大。

此外,作为劳动力密集型行业,房地产和一个国家的就业率紧密关联。经济衰退时期,房屋新建数量减少,是失业率飙升的重要原因。最后,房地产会影响到其它众多经济指标,比如当房地产价格下跌时,房屋所有者能获得的房屋抵押贷款会减少,国民消费总额会随之下降。

区块链技术如果真想摆脱目前“圈内自嗨”的状况,实现其各种颠覆传统的愿景,自然是绕不开房地产这样一个与国民经济体系息息相关的重要行业。但是,该如何在房地产行业应用区块链技术?已经有很多业内人士在探讨和实践这一话题。

世界四大会计师事务所之一的德勤,于 2018 年 7 月发布了一份报告,指出区块链技术具有巨大的潜力,可以通过消除现有的关键流程中的许多缺陷,改变商业房地产的核心运营。

区块链的潜力表现在以下几点:

1:区块链是接近实时的,可以消除摩擦,降低风险; 2:区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系; 3:公开的点对点分布式账本保证了透明公开; 4:区块链的不可逆性,杜绝了欺诈风险。

房地产的产业链很长,包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑和建材市场等,而产权登记和转移等业务则需要政府部门执行。根据以上的区块链特点总结,我们可以判断,区块链技术可以着重应用在数据和资产分析管理,以及所有权确认和转移等过程。而这些过程在物业管理、当地产经济与交易、房屋租赁和产权登记转移等环节极为关键,因此这几个环节也是区块链应用的优先考虑领域。

一旦区块链真正应用在这几个领域,能带来怎样的好处呢?在接下来的分析中,我们会对以上内容进行详细的分析和案例解读。

第一,降低购房成本,让持有部分产权成为可能

房产是非常重的资产却流动性极低。拥有一栋房屋的所有权,你可能就轻松身价数百万。但是,假如你短期需要一笔现金周转,却没法通过出售房产的部分产权来变现。

然而区块链出现后,已经出现一些项目,希望利用该技术来降低购房成本,让持有或出售部分产权成为可能。区块链技术的不可篡改、信息透明、共同监管和可追溯性等优势,与不动产的拆分是天然的结合。

比如硅谷密探此前曾采访过来自香港的 IHT,一个通过做拆分不动产的智能合约技术和分布式记账技术,来达到陌生人“共享买房”的项目。

这里面的过程是:IHT 以智能合约和分布式记账技术连接资产端和金融机构端,这样大额资产就能够通过 IHT 智能合约被拆分成多个,然后再分配给多家金融机构。投资者因此可以通过金融机构投资经 IHT 智能合约拆分的小额不动产。

使用区块链技术的好处是:区块链的 “不可更改” 等技术特性保证了整个交易的安全与公平:IHT 作为连接两端的中心,在资产经过智能合约拆分并绑定后,任何个人或机构 —— 包括 IHT 本身 —— 都不能进行更改。所有资产的权限和收益放在区块链上,一些原来不透明的东西变得透明了,包括产权、资产回报率等。

通过这种方式,房地产投资变得小额化、动产化,成为一种流动性更高的金融资产,且交易过程便捷透明。

这种做法从技术层面是可行的。目前 IHT 的资产,就已经广泛分布在香港、日本、澳大利亚等地;但其想要全球更大范围地落地,则取决于各国政策环境,以及“部分房屋产权”和收益权的相关法规是否允许和支持。

英国政府就于 2016 年推出了“共享产权”计划,帮助首次购房者进行“阶梯式买房”:先买下房产的 25% 到 75% 所有权即可入住,但是要为剩余不属于自己的房产部分支付租金。未来买得起的话,可以再购买全部产权。

政府仍在持续完善这个计划,比如考虑把每年购买的最低产权比例从 10% 降到 1%,方便购房者灵活计划。如果用智能合约来执行这个“共享产权”模型就会很方便:比如租金数额根据所有权比例每年自动调整,并记录在分布式账本上供查询;剩余未购入的产权估值,也可以随着市场行情变动而随之变化。

第二,改善房地产买卖双方的搜索流程。

如何找到合适的房源和买家/卖家,如何根据周边近期销售情况确定一个适当的价格?要获得这些问题的答案,就需要大量的信息搜索和处理过程。

这个过程非常的繁琐冗杂。一个房地产经纪人,每天都面临着和收集房源信息、寻找数据渠道以及确认数据正确性方面的挑战。房源信息来自每一个个体卖家或者开发商,但是真正收集和掌握海量数据的,是各种房地产经纪/交易平台。这些平台依靠获取的数据把控房地产搜索市场,并且还会向卖家收取高额的”挂牌费”(listing fee)。

比如美国著名的房地产经纪平台 Redfin,会向卖家收取至少房屋售价的 1% 作为 listing fee,以获得更好的网站展示位置,其它平台的信息露出,潜在买家信息和正确的价格估算等。当然,卖家可以获得经纪人服务,但我们看到,Redfin 收费的底气主要来自于其集中的数据库。

无论国内外,大量房屋信息都是由个体提交,最终流向房源平台并被它们所垄断,再从中获取高额收入。

而有些公司意识到,区块链的分布式账本,能打造一个开放式的数据平台,并且保证数据的透明公开,让数据也不会再被各种巨头所把控,从而降低房地产买卖双方的搜索成本。

比如美国纽约公司 Imbrex,在 2017 年宣布推出基于以太坊的 MLS(Multiple Listing System,房源共享系统)平台,打造一个开放的、可自由访问的全球房地产平台和数据市场。该平台将允许所有房地产从业人员,基于区块链账本交换和分享数据。企业、经纪人、代理商,房东等可以向全球受众推销他们的房产,而不以牺牲自己对数据的所有权为代价。Imbrex 的数据库是去中心化存储的,为所有信息提供者所共有,而非属于某个集中式组织。

Imbrex 对房源信息提供者仅收取极少的 listing fee(不到一美元),此外,用户向平台添加或验证信息时,还能获得通证奖励。买家可以自由地在全球范围内收集房源信息。Imbrex 发行了平台通证 REX Token,并计划未来 REX Token 将作为平台上基于智能合约的产权交易的基础。

但是 Imbrex,以及其它类似公司将面临的主要困难在于:房地产是一个不容易发生改变的行业,并且房地产从业者和区块链爱好者的交集目前还很少,要让前者使用区块链,需要花费很多时间精力去普及和推广该技术。而 MLS 平台又必须是全面而更新及时的,将所有实时信息囊括在内,如果用户在此平台只能看一部分信息,或者发现信息更新不及时,那他们很可能离去。所以,REX 如何尽快推广其平台,令其达到很高的普及度?这会是个艰巨的挑战。

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