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没有了左晖,彭永东带领的贝壳能扛过这轮周期吗?

2021-12-03 10:31
牛刀财经
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文丨吴大郎
出品丨牛刀财经

中国的房产中介发展史中,如果要寻找一家具有划时代意义的公司,那么它就是贝壳。

贝壳的代表性不在于其体量,而是因为它引领行业规则。在偌大的房产市场上,中介行业过去一直是“草莽江湖”,诞生了无数造富神话,也给买家留下坑蒙拐骗的不良印象。贝壳ACN模式(经纪人合作模式)的横空出世,则一举改变经纪人的收益分配,重塑整个中介行业面貌。

在创始人左晖辞世之前,贝壳的活力和进取心都表明了它对主宰中介行业话语权的渴望。然而随着今年左晖的离世,贝壳的新病旧患一齐发作——老毛病:居高不下的付佣率导致亏损;新挑战:2021年房地产市场的一系列变动。

直观表现就是股价暴跌,从2020年12月31日的61.54美元/股(约393.9元/股),到今年10月28日的19.65美元/股(约125.76元/股),已然跌破了20美元/股(约128元/股)的发行价。紧接着老东家融创减持,以及贝壳不得不裁员度过今冬。

贝壳在资本市场的不如意,一方面离不开大环境的客观因素,另一方面也是拜其独特的ACN模式所赐,深度改造中介行业以后,贝壳换来了市场规模,但付出的代价却是高额付佣成本和垄断疑云。

如今,没有了左晖,彭永东带领的贝壳能扛过这轮周期吗?

二手房哑火,新房“盛筵难再”

11月9日,贝壳公布三季度财报,报告期内贝壳实现营收181亿元,同比下降11.9%;净亏损17.66亿元。

贝壳的收入来自三个板块:二手房、新房、家装业务。三季报显示,贝壳二手房交易服务的净收入为61亿元,同比下降31%,这正是亏损的主因。

二手房收入缩减的背后是交易额低迷——三季度贝壳二手房GTV为3782亿元,同比下滑34.3%。

在房住不炒的基调下,2021年对于痛失灵魂人物左晖的贝壳来说,是名副其实的“生死年”。

自今年3月起,国家下发的一批文件昭示出对中介行业“重拳出击”的决心,包括购房资金来源审查和贷款利率政策收紧,住房和城乡建设部等8部门颁布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,以及杭州上海等地对中介的管控条文。

左晖生前曾经乐观估计,未来新房市场继续萎缩,二手房还是增量市场,然而按照国家当下的监管力度,贝壳唯有断臂求生,裁员收缩。

二手房业务受阻,贝壳并不能将希望寄托在新房业务上。

过去一年,房企面对“三道红线”这柄悬在头顶的达摩克利斯之剑,去库存需求紧迫,带动了贝壳的新房业务,甚至一度超越二手房的业绩贡献,成为增长主力军。

比去化速度更快的却是房企出现危机的速度。

10月4日晚间,花样年披露公告称,公司约2.06亿美元的未偿还票据已到期,且未于当日付款,构成实质性违约。紧接着花样年旗下的多只债券出现了暴跌的情况,盘中一度被临停。

同月26日,当代置业也发布公告,公司未能偿还于10月25日到期的12.85%优先票据的本金及应计但未支付的利息。

事实上,从去年下半年开始,为控制房地产行业背后的金融风险,一场最为严厉的调控就已经轰轰烈烈展开。当年8月,央行联合住建部出台“三道红线”政策,严控房地产企业新增债务规模;12月,央行又联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

但是这些都没有影响到来年的楼市,供需两旺、高位运行的情况一直持续到六月份。2021年1-6月,全国商品房销售金额达到9.29万亿元、销售面积8.86亿平方米等峰值。多名行业人士曾预测,若保持这一态势,2021全年楼市销售额本有望突破20万亿元历史性大关。

真正让房地产市场骤然转冷的是下半年信贷政策收紧,企业端融资愈来愈困难,销售端个人按揭贷款额度不断缩减,这两类开发商资金的主要入口迅速冻结,开发商流动性危机一触即发。

11月4日,北京住建委出台史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法征求意见稿》,对占到房企开发资金49%的预售金严格监督。

基于长年对房价持续上涨的信仰,开发商早已离不开高杠杆、高负债、高周转的模式,贝壳研究院统计的数据显示,销售规模排名前50的开发商中,截止2021年6月30日,剔除预收款项后的资产负债率能保持在70%以下的企业仅有22家。

在拉动贝壳营收的三驾马车中,二手房、新房接连失速,至于家装业务,想象力则远远不够,贝壳似乎面临一个几乎无法挣脱的困境。

四处碰壁的经营模式

贝壳毕竟是中介行业的龙头老大,向家装业务转型不是贝壳最好的选择,如果将目光放长远一点,等到楼市纠偏、房企出清完成以后,贝壳便可以寻求改变的机会和希望,比如做大市场规模,或是压缩成本结构。

然而这两端对于贝壳而言都不是什么容易的事——贝壳目前已有过度规模化的趋势,涉嫌垄断经营。

这就不难解释今年各地二手房交易平台的不断涌现——8月19日,杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源功能”;10月26日,上海房地产交易中心开通了“手拉手网签交易服务”;深圳市新版二手房交易网签系统也于11月19日正式上线——与其说为了规范中介乱象,让二手房源的价格更透明、信息更对称,不如说是以官方自有平台、绕过中介环节的方式,逐步瓦解贝壳的垄断能力。

令人唏嘘的是,贝壳曾经对于“规则”付出大量心血。左晖的理想是将贝壳打造成一个开放平台,规则体系对于各个经纪人、店东一视同仁,具体而言,就是经纪人共享房源和客源的ACN网络(Agent Cooperation Network,经纪人合作网络)——将房地产交易拆分为房源录入、房源维护、客源推荐等10个细分操作环节,参与环节的经纪人可以分得一定比例佣金。

在行业寒冬中,这一重塑中介供给端的创举正在沦为成本拖累。

财报数据显示,贝壳二季度营收同比涨了20%,成本涨了38.6%,后者增速几乎是前者的两倍,当然要“归功”于二季度贝壳对外部中介公司支付的高额佣金。

事实上,贝壳首创的ACN规则,一直被诟病抬高经纪人佣金成本支出:分蛋糕的经纪人变多,本质上却没有减少买卖两端的交易成本。

贝壳不是要为经纪人做慈善,它有自己的“如意算盘”——ACN模式聚集了更多的小中介品牌、经纪人,他们手握着过去从不互享的优质楼盘资源,要知道在中介行业,房源就是唯一的王牌。

如果说是以攫取笋盘、打出品牌认知为目的,ACN模式当然是一次有效整合,因为随着优质供给不断的纳入囊中,截至2020年3月,贝壳找房已经覆盖全国330城市53万个小区,存量房源数量高达2.19亿。

然而分给代理商和经纪人的高佣金情况得不到改善,贝壳可能难迎扭亏为盈的那一天。

面对亏损,假如贝壳选择提高中介抽成,作为“两头吃”的存在,必定招致买卖双方的反感。

房地产是大宗高价的低频交易,尤其在二手房市场,房主拥有很高的议价权,完全可以货比三家,而买家对高昂的中介费更是敏感——不论哪一方,都不是非得选贝壳的房源。

所以说,贝壳通过ACN模式聚集再多供给,也还是无法形成真正的企业壁垒。

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