文丨吴大郎
出品丨牛刀财经

中国的房产中介发展史中，如果要寻找一家具有划时代意义的公司，那么它就是贝壳。

贝壳的代表性不在于其体量，而是因为它引领行业规则。在偌大的房产市场上，中介行业过去一直是“草莽江湖”，诞生了无数造富神话，也给买家留下坑蒙拐骗的不良印象。贝壳ACN模式（经纪人合作模式）的横空出世，则一举改变经纪人的收益分配，重塑整个中介行业面貌。

在创始人左晖辞世之前，贝壳的活力和进取心都表明了它对主宰中介行业话语权的渴望。然而随着今年左晖的离世，贝壳的新病旧患一齐发作——老毛病：居高不下的付佣率导致亏损；新挑战：2021年房地产市场的一系列变动。

直观表现就是股价暴跌，从2020年12月31日的61．54美元／股（约393．9元／股），到今年10月28日的19．65美元／股（约125．76元／股），已然跌破了20美元／股（约128元／股）的发行价。紧接着老东家融创减持，以及贝壳不得不裁员度过今冬。

贝壳在资本市场的不如意，一方面离不开大环境的客观因素，另一方面也是拜其独特的ACN模式所赐，深度改造中介行业以后，贝壳换来了市场规模，但付出的代价却是高额付佣成本和垄断疑云。

如今，没有了左晖，彭永东带领的贝壳能扛过这轮周期吗？

二手房哑火，新房“盛筵难再”

11月9日，贝壳公布三季度财报，报告期内贝壳实现营收181亿元，同比下降11．9％；净亏损17．66亿元。

贝壳的收入来自三个板块：二手房、新房、家装业务。三季报显示，贝壳二手房交易服务的净收入为61亿元，同比下降31％，这正是亏损的主因。

二手房收入缩减的背后是交易额低迷——三季度贝壳二手房GTV为3782亿元，同比下滑34．3％。

在房住不炒的基调下，2021年对于痛失灵魂人物左晖的贝壳来说，是名副其实的“生死年”。

自今年3月起，国家下发的一批文件昭示出对中介行业“重拳出击”的决心，包括购房资金来源审查和贷款利率政策收紧，住房和城乡建设部等8部门颁布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，以及杭州上海等地对中介的管控条文。

左晖生前曾经乐观估计，未来新房市场继续萎缩，二手房还是增量市场，然而按照国家当下的监管力度，贝壳唯有断臂求生，裁员收缩。

二手房业务受阻，贝壳并不能将希望寄托在新房业务上。

过去一年，房企面对“三道红线”这柄悬在头顶的达摩克利斯之剑，去库存需求紧迫，带动了贝壳的新房业务，甚至一度超越二手房的业绩贡献，成为增长主力军。

比去化速度更快的却是房企出现危机的速度。

10月4日晚间，花样年披露公告称，公司约2．06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款，构成实质性违约。紧接着花样年旗下的多只债券出现了暴跌的情况，盘中一度被临停。

同月26日，当代置业也发布公告，公司未能偿还于10月25日到期的12．85％优先票据的本金及应计但未支付的利息。

事实上，从去年下半年开始，为控制房地产行业背后的金融风险，一场最为严厉的调控就已经轰轰烈烈展开。当年8月，央行联合住建部出台“三道红线”政策，严控房地产企业新增债务规模；12月，央行又联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

但是这些都没有影响到来年的楼市，供需两旺、高位运行的情况一直持续到六月份。2021年1－6月，全国商品房销售金额达到9．29万亿元、销售面积8．86亿平方米等峰值。多名行业人士曾预测，若保持这一态势，2021全年楼市销售额本有望突破20万亿元历史性大关。

真正让房地产市场骤然转冷的是下半年信贷政策收紧，企业端融资愈来愈困难，销售端个人按揭贷款额度不断缩减，这两类开发商资金的主要入口迅速冻结，开发商流动性危机一触即发。

11月4日，北京住建委出台史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法征求意见稿》，对占到房企开发资金49％的预售金严格监督。

基于长年对房价持续上涨的信仰，开发商早已离不开高杠杆、高负债、高周转的模式，贝壳研究院统计的数据显示，销售规模排名前50的开发商中，截止2021年6月30日，剔除预收款项后的资产负债率能保持在70％以下的企业仅有22家。

在拉动贝壳营收的三驾马车中，二手房、新房接连失速，至于家装业务，想象力则远远不够，贝壳似乎面临一个几乎无法挣脱的困境。

四处碰壁的经营模式

贝壳毕竟是中介行业的龙头老大，向家装业务转型不是贝壳最好的选择，如果将目光放长远一点，等到楼市纠偏、房企出清完成以后，贝壳便可以寻求改变的机会和希望，比如做大市场规模，或是压缩成本结构。

然而这两端对于贝壳而言都不是什么容易的事——贝壳目前已有过度规模化的趋势，涉嫌垄断经营。

这就不难解释今年各地二手房交易平台的不断涌现——8月19日，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源功能”；10月26日，上海房地产交易中心开通了“手拉手网签交易服务”；深圳市新版二手房交易网签系统也于11月19日正式上线——与其说为了规范中介乱象，让二手房源的价格更透明、信息更对称，不如说是以官方自有平台、绕过中介环节的方式，逐步瓦解贝壳的垄断能力。

令人唏嘘的是，贝壳曾经对于“规则”付出大量心血。左晖的理想是将贝壳打造成一个开放平台，规则体系对于各个经纪人、店东一视同仁，具体而言，就是经纪人共享房源和客源的ACN网络（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）——将房地产交易拆分为房源录入、房源维护、客源推荐等10个细分操作环节，参与环节的经纪人可以分得一定比例佣金。

在行业寒冬中，这一重塑中介供给端的创举正在沦为成本拖累。

财报数据显示，贝壳二季度营收同比涨了20％，成本涨了38．6％，后者增速几乎是前者的两倍，当然要“归功”于二季度贝壳对外部中介公司支付的高额佣金。

事实上，贝壳首创的ACN规则，一直被诟病抬高经纪人佣金成本支出：分蛋糕的经纪人变多，本质上却没有减少买卖两端的交易成本。

贝壳不是要为经纪人做慈善，它有自己的“如意算盘”——ACN模式聚集了更多的小中介品牌、经纪人，他们手握着过去从不互享的优质楼盘资源，要知道在中介行业，房源就是唯一的王牌。

如果说是以攫取笋盘、打出品牌认知为目的，ACN模式当然是一次有效整合，因为随着优质供给不断的纳入囊中，截至2020年3月，贝壳找房已经覆盖全国330城市53万个小区，存量房源数量高达2．19亿。

然而分给代理商和经纪人的高佣金情况得不到改善，贝壳可能难迎扭亏为盈的那一天。

面对亏损，假如贝壳选择提高中介抽成，作为“两头吃”的存在，必定招致买卖双方的反感。

房地产是大宗高价的低频交易，尤其在二手房市场，房主拥有很高的议价权，完全可以货比三家，而买家对高昂的中介费更是敏感——不论哪一方，都不是非得选贝壳的房源。

所以说，贝壳通过ACN模式聚集再多供给，也还是无法形成真正的企业壁垒。