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京东物流上市在即，发售首日孖展认购超140倍，打新热情再度点燃。与之一同狂欢「认购」的还有软银、淡马锡、黑石等国内外资本圈巨头。

京东物流如此受欢迎，是京东招牌太耀眼，还是物流业蕴藏潜力？

据悉，京东物流于5月17日全球公开发售6．09亿股，其中香港发售1827．5万股，国际发售5．91亿股，每股发行价为39．36港元至43．36港元，将于5月28日登陆港交所主板。

招股书显示，京东物流获得了软银、淡马锡、环球老虎基金、中国国有企业结构调整基金及中国诚通投资、黑石、铭基国际、橡树资本共7名国内外基石投资者的追捧，合共认购约118．8亿港元股份。

京东物流作为估值超过100亿美元的超级独角兽，IPO惊动了半个金融圈和投资圈。

快递与物流地产的融合

关于京东物流，我们日常接触较多的是京东快递。截至2020年12月31日，京东物流配送人员超过19万名。事实上，快递只是京东物流的部分呈现，其定位是「一体化供应链物流服务商」。所谓「一体化供应链物流服务」，指京东物流能给客户提供仓储、运输、配送、安装、售后等一整套服务。

京东物流与快递公司的区别，主要在于仓库和专业的服务。招股书中，京东物流并没有把顺丰列为竞争对手。

同建仓库，京东物流与快递公司的区别在哪儿？不在一个量级。

京东物流招股书中提及，截至2020年12月31日，京东物流已运营900多个仓库，总管理面积约2100万平方米，包括云仓生态平台管理的面积。几乎覆盖中国所有的地区、城镇及人口。

顺丰2020年财报显示，顺丰在全国拥有电商仓库154座，食品冷库62座，医药仓库12座，管理面积约278万平方米。

数量上看，京东物流仓库数量约是顺丰仓库数量的4倍；运营面积方面，京东物流在管面积是顺丰在管面积的7倍多。

2100万平方米的仓储面积，什么概念？

在我国现代仓储领域具有绝对领先地位的物流地产商——普洛斯中国，拥有4000多万平方米的物流及工业基础设施网络。

与第一的普洛斯相比，京东物流仍有进步空间。

但与物流地产界另一巨头易商红木相比，截至2020年底，易商红木营运及开发的物业总建筑面积2011万平方米。2019年登陆港股时，易商红木曾创下2014年以来港股最大的地产行业IPO。

京东物流体量上与之旗鼓相当。换而言之，京东物流的仓储规模可与传统物流服务商的头部企业并驾齐驱。

京东基因的1大竞争力

相比物流地产商，京东物流胜在配送和售后。

京东物流业务细分为仓储网络、综合运输网络、最后一公里配送网络、大件网络、冷链网络及跨境网络。

因服务于京东商城，京东物流祭出王牌竞争力——大件物流网络。多级仓库、送货上门、增值安装及售后服务能力组成大件网络，服务于家电及家具等大件及重货，重量一般超过30kg。京东物流的大件网络恰好填补了市场上传统物流服务商的短板。截至2020年12月31日，京东物流在74个城市拥有能够进行大件及重货仓储的86个仓库及102个分拣中心，总管理面积约280万平方米。

京东物流还增强了生鲜冷链、药品、跨境产品的仓储能力。截至2020年12月31日，京东物流为生鲜、冷冻和冷藏产品设计温控冷链仓库87个，运营面积超过49万平方米；专为药品及医疗器械设计的仓库20个，运营面积超过12万平方米；拥有保税仓库及海外仓库32个，运营面积约44万平方米。

凭借多样的仓储能力和出色的配送服务，京东物流2020年服务了超过19万家企业客户，覆盖快消品、服装、家电、家具、3C、汽车和生鲜等行业。

仍存2大缺点

京东物流的一大缺点是尚未盈利。

自2018年以来，京东物流收入逐年递增，毛利率逐年上涨，净亏损依然持续。2020年京东物流收入734亿元，获63亿元毛利，毛利率达8．6％，连续三年亏损90亿元。

在剔除不影响公司价值的股权激励等公允价值变动因素后，2020年京东物流经调整后净利润约17．1亿元，实现首次盈利。未来，京东物流是否就此迈过盈亏平衡点，进入盈利时代，有待验证。

承袭自京东基因，出生的使命即是服务京东，京东物流会否是个「妈宝男」也成一大隐忧。

招股书显示，京东物流对京东集团的依赖度连续三年下降。其收入中，来自京东集团及关联方的业务占比从 2018 年的 70．9％、2019 年的 62．2％ 降低至 2020 年的 53．9％。

这成为京东物流的第二大缺点，业务收入仍然较大程度上依赖于京东集团的发展。

不可否认的是，物流行业迎来资本介入的最佳窗口期。国内首个以物流为主的房地产投资信托基金——顺丰房托正式在港交所挂牌交易，普洛斯也摘取了国内基础设施公募REITs「仓储物流类」第一单。

只要物流资产足够好，想在资本市场流动起来并不难。