撰文 ｜ 魏文林

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联合办公作为一种新兴的办公模式，凭借租期灵活、成本较低、服务周到、办公氛围良好等优势，在过去几年市场规模迅速增长。据艾媒咨询近日发布的《2020－2021年中国联合办公行业白皮书》显示，2022年，中国联合办公市场规模预计将达到2273．5亿元。

虽然联合办公的市场规模有望进一步扩大，然而，从近期优客工场、WeWork等头部企业传出的种种消息来看，联合办公行业的发展似乎并不如预期乐观。

近日，美股上市公司优客工场公布了2021年年度报告。根据报告显示，2021年，优客工场实现净收入为10．58亿元人民币，同比上涨20．56％。

具体来看，该公司的净收入主要来自办公空间会员业务、营销和品牌服务业务以及其他业务。其中，办公空间会员业务业务营收3．77亿元人民币，同比降低10．96％；营销和品牌服务业务营收4．63亿元人民币，同比增长45．99％；其他业务营收2．17亿元人民币，同比增长59．04％，三项业务占总净收入比例分别为35．6％、43．8％、20．6％。

值得注意的是，报告期内，优客工场实现净利润为－21．63亿元人民币，同比下降325．8％；归属于母公司普通股股东净利润净利润为－19．96亿元人民币，同比下降308．69％。

然而，对比优客工场前三季度的财务报告发现，该公司前三季度归母净利润分别为－1．33亿元、－2．98亿元、－1．77亿元，公司全年归母净利润大幅下降的主要原因正是四季度的大幅亏损。

商誉减值成巨亏的“罪魁祸首”

为何优客工场亏损如此严重？主要是因为当期优客工场的商誉太高，商誉太高就会有商誉减值风险。商誉减值是指上市公司高溢价收购其他公司，但最后又因为被收购的资产业绩不佳，公司承诺无法达到预期而导致的。据公开披露数据显示，该公司2021年的商誉减值损失达15．05亿元人民币，该数字在2020年为零。

商誉是企业获取正常盈利水平以上收益的一种能力，也是企业未来实现的超额收益的价值表现。如果公司经营发生风险，商誉减值的概率就会加大，会对公司的股价带来短期影响和冲击。

因此，优客工场在披露的年报中称，此次商誉减值损失主要是由于公司业务受到新冠疫情COVID－19的不利影响，三个报告单位的账面价值超过了各自的公允价值。该公司将新冠疫情称之为“影响公司经营业绩的关键因素”。

“去年一些行业的确是受疫情影响较大，但并不是每个行业都受到这一影响冲击，”部分业内专家表示，有的是因为行业的周期波动，有的是因为上市公司无法跟上行业的变化调整。疫情不能成为上市公司商誉减值的借口，这是不严肃的。

扭亏为盈任重道远

上市6年，经过多轮融资和资本加持的优客工场，虽然营收一直保持增长，但是亏损问题一直存在并有扩大趋势。

据公开披露数据显示，2017～2020年，优客工场净亏损分别为3．72亿元、4．45亿元、8．06亿元和5．08亿元。加之2021年的－19．96亿元净利润，短短5年，优客工场亏损超41亿元。

为扭转近些年的亏损局面，优客工场早在2019年就提出了要走轻资产路线进行转型，也取得了一定的成效。如财报显示，2021年第四季度，该公司轻资产模式的收入约1930万元，同比增长78．7％；截至2021年末，优客工场轻资产模式的合同面积为62．28万平方米，与2020年同期相比增长77％。在轻资产模式下，优客工场拥有165个空间，分布于55个城市，管理面积约为62．29万平方米，占总管理面积约72％，但就目前优客工场公开披露的相关数据来看，该公司并未实现扭亏为盈的局面，相反还有很长的一段路要走。

另外，值得关注的是，共享办公巨头WeWork近期也公布了2021年第四季度和全年的业绩。根据 MarketWatch的数据，WeWork报告称，2021年WeWork全年营收较2020年下降24．7％，净亏损扩大至44亿美元以上，净亏损率为172．72％。

为了扭转这种急剧下滑的局面，据彭博社此前报道称，WeWork可能正在就筹集新股本进行谈判。新股本的结构将是对公共股本（PIPE）的私人投资，总额可能接近2亿美元。

不过，并不是所有的联合办公都亏损，国内新三板上市的创富港就给出了另一个答案。据该公司发布的2021年年度业绩报告显示，2021年，公司实现营业收入6．48亿元、归母净利润1061．82万元。

作为一家具有IT独特属性的联合办公企业，创富港面向广大中小微企业和创业者提供线上线下一体化的服务式办公室和商务配套增值服务，在疫情影响下仍然保持着持续增长的态势，实属难得。

创富港能够盈利与该公司极高的出租率有关，数据显示，当前市场多数商业办公企业的出租率仅在70％～80％之间，而创富港却能达到95％以上。 

据介绍，这一出租率是通过对选址、空间切割、装修设计、招租、提供增值服务等多个步骤进行精准把控来实现的。另外，一家新开的门店往往需要长达数月甚至更长的时间来实现较高的出租率，仅2020和2021两年，该公司新增门店数就达到47家，这意味着新增门店数会在以后为公司实现更高创收。

未来，联合办公行业想要活下去，最迫切的还是要找到合适自己的可持续盈利手段。

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       原文标题 : 商誉暴雷15亿！优客工场5年亏了41亿，联合办公无法赚钱？